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Comprare in Francia

Acquistare una proprietà all’estero può significare, al tempo stesso, tanto una felicità quanto una preoccupazione. Le formalità in Francia sono abbastanza diverse rispetto a quelle del resto dell’Europa o America, però una volta capite, sono facili da applicare.

Un individuo sceglie la casa dei suoi sogni – Château, proprietà o un immobile da restaurare – e comincia le negoziazioni con il venditore.

L’acquirente decide quanto vuole pagare per la casa e fa un’offerta. Una volta che si arriva ad un accordo per il prezzo, il passo seguente è consultare un notaio.

In molti casi tanto il venditore quanto l’acquirente possono collaborare con lo stesso notaio, conseguendo maggior efficacia. Si dovrebbe ricordare che il notaio rappresenta lo Stato, concedendo autenticità alla transizione ed interpretando correttamente le intenzioni di ambe le parti nella selezione di fatti rilevanti. Pertanto, teoricamente non c’è conflitto di interessi, e l’acquirente non deve fidarsi esclusivamente nel notariato del venditore. Non è comunque insolito, che ciascuna parte abbia il proprio notaio, come un avvocato di famiglia, o perché ci sono differenze reali che devono essere risolte per l’importanza della transizione, o per problemi della famiglia che vende, o se un acquirente straniero, non abituato alle transizioni in Francia, desidera protezione e sicurezze aggiuntive, specialmente per le differenze linguistiche. Se ci sono due notai coinvolti, non ci sono costi extra per l’acquirente le spese notariali si dividono.

Il primo passo per il notaio è preparare il “Compromis de Vente“, il contratto di vendita che può essere di due tipi: a) una “Promesse Unilateral de Vente“, che è un’opzione con la quale il proprietario si compromette a vendere la proprietà per un prezzo determinato se l’acquirente fa un’offerta prima di una data concreta, in cambio di uno sconto del 10% sul prezzo. L’acquirente non è obbligato a procedere in questa maniera, però perde il 10% di sconto se non lo fa, o b) una “Vente Ferme“, che ha il vantaggio che entrambe le parti si compromettono a procedere. Il venditore può denunciare l’acquirente se quest’ultimo non paga nel momento indicato, però nel frattempo non può vendere la casa a nessun altro possibile acquirente. Per questo motivo i notai preferiscono la “Promesse de Vente“.

Nonostante ciò, dal momento della firma, il proprietario è obbligato contrattualmente a vendere, la proprietà esce dal mercato, e non può essere tentato ad accettare offerte migliori che possa ricevere da altre parti interessate (gazumping, in inglese).

Dopo la firma della “Promesse“, trascorre un periodo di tempo che va da alcune settimane a due o tre mesi, nel quale si accordano varie formalità legali. In primo luogo, si deve ottenere un “Certificat d’Urbanisme“, un documento del governo locale che stabilisce la posizione della proprietà nel piano, controlli urbani… In secondo luogo, si deve ottenere un certificato che dimostri che la casa è priva di impedimenti presso l’equivalente del Catasto della Proprietà, la “Conservation des Hipothèques“. In terzo luogo, conviene indicare che occasionalmente ci sono diritti legali di occupazione a favore del SAFER, un’entità agraria che supervisiona la proprietà del suolo agricolo coltivabile in Francia. Si deve rinunciare a questo diritto per poter completare la transizione, quello che avviene solitamente è che raramente si esegue in casi di proprietà storiche o di châteaux.

La legislazione recente (2005-2007) ha imposto una serie di nuove obbligazioni ai venditori, essendo alcune di esse rilevanti per la regione o per la natura della proprietà: un periodo di raffreddamento di sette anni (legge SRU), certificati di presenza o assenza di piombo nella pittura, di amianto o termiti, e un altro riguardante “l’Energia”. A Parigi, si deve ottenere un certificato che mostri il numero esatto di metri quadrati dell’appartamento, casa o residenza (legge “Carrez”), che fortunatamente non è ancora obbligatorio nel resto del paese. I “Controls” (controlli di piombo, termiti, energia e amianto) e le misure della “legge Carrez” sono responsabilità del venditore e devono essere pagati dal medesimo, e si devono terminare precedentemente alla firma della “Promesse de Vente”.

Dal lato dell’acquirente, il ritardo tra le due firme permette allo stesso di inoltrare il finanziamento, cambio di moneta, ect. In Francia è piuttosto scarsa la possibilità che il venditore faccia un prestito all’acquirente, a differenza di come succede di solito negli Stati Uniti. Per i non residenti, il finanziamento può raggiungere semplicemente il 50%, potendo arrivare fino all’80% del prezzo di acquisto, dipendendo sempre della situazione finanziaria dell’acquirente. Quando è stata firmata la “Promesse de Vente” e l’acquirente ha un prestito garantito, la banca o un’altra entità di credito danno i soldi, l’acquirente (mutuatario) deve far passare dieci giorni prima di poter accettare il prestito. Il proposito di ciò è di evitare che acquirenti irresponsabili si addentrino in una situazione che difficilmente possono affrontare. Per gli acquisti da parte di stranieri non è richiesta la previa approvazione del governo a meno che non siano per scopi commerciali.

In Francia non ci sono società di credito ipotecario (Building Societies), i prestiti si ottengono generalmente dalla banca; alcuni di essi si specializzano in crediti a media e lunga scadenza, da cinque a venti anni. I tipi di interessi attuali fisso e variabile oscillano tra il 5% e il 6%, anche se possono essere inferiori in casi speciali, ad esempio per il domicilio abituale, o per completare lavori di miglioramento, restaurazione o modernizzazione. Naturalmente, tali prestiti devono essere garantiti come prima ipoteca (‘First Mortgage‘), che è preparato dal notaio e si firma in modo simultaneo all’atto o “Acte de Vente”.

Si devono ricordare altre quattro cose nel momento in cui si compra una casa in Francia: primo, le leggi di eredità sono abbastanza differenti di quelle dei paesi anglosassoni, per questo è raccomandabile controllare come riguarderebbero Lei e la sua famiglia. In secondo luogo, c’è un’imposta sul patrimonio che si applica ai non residenti con redditi superiori ai 720.000 euro. Inoltre, è raccomandabile avere nazionalità di uno dei paesi con i quali la Francia ha accordi di reciprocità tributaria, come quelli del mercato comune, Svizzera, Stati Uniti o con gli stati Arabi, poiché si può scoprire che esistono altre tasse annuali sulla proprietà se, ad esempio, si è residenti in Costa Rica. In ultima analisi, è preferibile acquistare una proprietà a proprio nome (“Nom Propre”) e non in quello di una persona giuridica (compagnia o imrpesa), straniera o locale, poiché non esiste certezza sulla futura legislazione per le proprietà di imprese. PHILIP HAWKES e il Suo notaio possono aiutarLa nella maggior parte di questi punti, anche se in temi tributari è preferibile richiedere un consiglio professionale specializzato.

Tornando all’operazione di acquisto, una volta terminate tutte le formalità legali, si firma “L’Acte de Vente” davanti al notaio. La somma del prezzo della proprietà più i costi di acquisto (i “Droits d’Enregitrement” e le spese notariali) vengono pagati dall’acquirente, sommando un totale di spese del 6%.

Anche la commissione si paga in questo momento, normalmente dal venditore, anche se anche l’acquirente può pagarla, in modo da evitare di pagare la tassa del catasto. E’ abbastanza usuale in Francia, a causa del fatto che l’agenzia si incarica di tutto il finanziamento e delle spese della pubblicità per la vendita: annunci, foglietti, fotografia…che possono arrivare ad essere un investimento considerevole con un rientro negativo.

E’ importante anche organizzare il cambio nei contratti di luce, telefono etc., e in particolare quello della polizza assicurativa della proprietà.

Iniziando queste pratiche burocratiche l’acquirente ottiene il possesso totale dell’immobile e può usufruirne interamente.

Concludendo, un acquirente, straniero o no, può fidarsi dall’inizio alla fine del suo notaio e del suo agente immobiliare, la cui esperienza eviterà all’acquirente di cadere in trappole impreviste. Dato che il linguaggio può essere spesso un ostacolo, è raccomandabile scegliere un agente bilingue e inserito nel mercato francese e negli aspetti legali più rilevanti.

Informazioni cortesia di Phillip Hawkes